BYRÅDSSAK 180/14:
Oslo kommune
Byrådet
Byrådssak 180/14

MUNKEDAMSVEIEN 37 I VIKA. SPØRSMÅL OM PRIVAT REGULERINGSFORSLAG TIL BYSTYRET. KONTOR, BOLIG, FRIOMRÅDE (PARK), BEVERTNING. BYDEL FROGNER
Sammendrag:
Forslagsstiller Winta Eiendom har 09.12.2013 sendt inn planinitiativ for omregulering av Munkedamsveien 37 i Vika. Eiendommen er i dag regulert og opparbeidet til friområde (park) og parkering under lokk. Winta Eiendom ønsker å omregulere til kombinert formål kontor/bolig/friområde (park)/bevertning/parkering under lokk. Forslagsstiller har skissert et alternativ 1 med bygningshøyde på ca. 58 meter og et alternativ 2 med bygningshøyde på ca. 42 meter. Det foreslås et offentlig tilgjengelig parkareal på byggets tak i tillegg til gjenværende arealer på bakkeplan.
Plan- og bygningsetaten har avslått å fremme reguleringsforslaget på grunn av strid med overordnede planer. Forslagsstiller kan kreve at bystyret tar den endelige beslutningen i saken. Byrådet slutter seg til Plan- og bygningsetatens anbefaling, og innstiller til bystyret at reguleringsforslaget ikke fremmes til videre behandling.
Plan og bygningsetaten mottok planinitiativ for eiendommen gnr. 209, bnr. 453, Munkedamsveien 37 i Vika den 09.12.2013. I medhold av plan- og bygningslovens §12-11 underrettet Plan- og bygningsetaten forslagsstiller Winta Eiendom AS den 15.01.2014 om at etaten ikke vil fremme reguleringsforslaget til videre behandling. Winta Eiendom AS har i brev av 05.02.2014 krevd at Plan- og bygningsetatens avslag på å fremme planforslaget blir behandlet av bystyret.
Planområdet er på ca. 3,1 dekar og er en relativt smal tomt mellom Munkedamsveien og Ruseløkkveien i Vika. Planområdet er en del av "Strupen", en innsnevret del av jernbanetraseen som lå i en fjellskjæring inn til Vestbanen. Strupen er delt i tre av fire veier (opprinnelig broer over jernbanen). Over sportraseen er det i dag lagt lokk på nivå med terrenget rundt. De to vestligste delene av Strupen er bebygd med boliger som en fortsettelse av karrébebyggelsen på Ruseløkka. Gjeldende regulering for Strupen ble vedtatt av bystyret 20.04.1999 (S-3731). Den angjeldende østlige delen av Strupen er regulert til friområde (park) og parkering under lokk. Den vestlige delen av Strupen, som ikke inngår i foreliggende planområde, er regulert til byggeområde for bolig, jernbane under lokk, fortau og kjørevei.
Winta Eiendom hevder at foreliggende planforslag er i samsvar med overordnete planer. Dette medfører ikke riktighet. Planforslaget er blant annet i strid med Kommuneplan 2009 – juridisk bindende arealdel for Oslo, vedtatt av bystyret 16.12.2009, sak 384, samt Kommunedelplan for torg og møteplasser vedtatt av bystyret 22.04.2009, sak 107. I sistnevnte overordnete plan er angjeldende område vist som lokalt torg og møteplass i henhold til gjeldende regulering.
Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal styrke barn og unges interesser i planleggingen. Fordi barns aksjonsradius er begrenset, er tilgjengelighet og gode atkomstmuligheter til arealer og anlegg for daglig fysisk aktivitet og friluftsliv i nærmiljøet særdeles viktig. Lekearealer skal nås til fots og/eller på sykkel. "Parken" som foreslås etablert på taket av høyhuset, vil være vanskelig tilgjengelig og er ikke relevant som et fullverdig offentlig rom.
I høyhusstrategien for Oslo, behandlet i bystyret 31.08.2005 sak 314, defineres høyhus som bygg høyere enn 42 meter. Dette skal være maksimal byggehøyde i Oslo, med unntak av Bjørvika, Bispevika og Vaterland. Høyhus langs Ring 1 frarådes.
I Kommuneplan 2013 — Oslo mot 2030, som lå ute til offentlig ettersyn våren 2014, er angjeldende område vist som grønnstruktur i forslag til juridisk bindende arealdel. Foreliggende planforslag er således også i strid med forslag til ny juridisk bindende arealdel.
Ved bystyrets behandling 17.06.2009, sak 201, av sak om delegasjon av myndighet som følge av ny plandel i plan- og bygningsloven, ble det vedtatt at forslagsstiller kan kreve at bystyret tar den endelige beslutningen om et privat reguleringsforslag som er i strid med overordnet plan skal tas opp til behandling i kommunen. På denne bakgrunn har forslagsstiller krav på å få lagt frem foreliggende spørsmål for bystyret for endelig beslutning.
Beskrivelse av det private reguleringsforslaget
Området foreslås omregulert fra formål friområde (park)/parkering under lokk til kombinert formål kontor/bolig/friområde (park)/bevertning/parkering under lokk. Det etableres et offentlig tilgjengelig parkareal på byggets tak, forbeholdt allmennheten og ikke kontor/boligformålene. Det er forslagsstillers intensjon å opparbeide parken slik at denne blir en attraksjon og et hyggelig og interessant sted. Nytt friareal på bakkeplan tenkes opparbeidet på en måte hvor historiske elementer som togskinner og brokar eksponeres. Det legges opp til reetablering av jernbanebroen ut mot Munkedamsveien.
Forslagsstiller har utviklet to alternativer: Alternativ 1 viser et bygg på 16 etasjer i tillegg til oppbygg i liv med Munkedamsveien med et minimalt fotavtrykk. Alternativ 2 viser et bygg på 12 etasjer samt oppbygg tilbaketrukket fra Munkedamsveien med park/plass med muligheter for beverting mot gaten.
Alternativ 1 innebærer bruksareal (BRA) = 10 529 m2, %-BRA = 339 %, BYA = 313 m2 og %-BYA = ca. 10 %. Alternativ 2 innebærer BRA = 10 300 m2, %-BRA = 332 %, BYA =484m2 og%-BYA=ca.16%.
Bemerkninger
Bydel Frogner: Bydelsutvalget er åpent for at det fremmes reguleringssak, men ønsker ikke nå å ta stilling til om tomten bør omreguleres. Byantikvaren er sterkt i mot forslaget og viser til tidligere uttalelse til et liknende prosjekt i 2004 samt anmodning om vurdering av innsigelse som ble tatt til følge av Riksantikvaren. Eiendoms- og byfornyelsesetaten sier det vil være sannsynlig med krav om utbyggingsavtale for en fremtidig utbygging i forbindelse med aktuelle fellestiltak. Ruseløkka/Skillebekk beboerforening mener friområdet er viktig for et godt boligmiljø i området. Foreningen mener reguleringen til friområde i 1999 var en forutsetning for å regulere boliger på resten av "Strupen". Foreningen viser også til at lignende reguleringsforslag i 2006 ble forkastet av bystyret og mener det ikke er nye forhold som tilsier at det bør tillates høyhus på tomten. Foreningen stiller seg kritisk til forslagsstillers argument om at området blir lite brukt, da de mener fester har forhindret etablering av lekestativer, ballbinge med mer. Foreningen arbeider for å få oppgradert friområdet til beste for beboerne i området.
Forslagsstillers tilsvar til etatens avslag på å fremme reguleringsforslaget
Forslagsstiller mener forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel.
Forslagsstiller ønsker å legge til rette for næring (arbeidsplassfortetting), boliger,
bevertning og eventuelt barnehage.
Forslagsstiller mener Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring gir et
misvisende inntrykk av at ønsket utvikling er i strid med overordnede planer.
Eiendommen er i dag et mørkt og lite/ikke brukt friareal som domineres av
omkringliggende høy bebyggelse, trafikk i Munkedamsveien og nedkjøring til p- anlegget under eiendommen. Selskapet Munkedamsveien 37 AS har en tinglyst rett til feste av eiendommen med NSB som bortfester. Forslagsstiller har en opsjon på kjøp av aksjene i Munkedamsveien AS. Friområdet er således fullt ut i privat eie og det kan synes urealistisk at kommunen kan/vil gjøre grep på egen hånd.
Forslagsstiller har ønsker om å revitalisere eiendommens verdi som friområde/møteplass. Med solid juridisk fundament ønsker forslagsstiller blant annet å legge til rette for at takflaten på ny bebyggelse reguleres til friområde i tråd med plan- og bygningslovens § 12-5 nr. 3 og med tinglyste rettigheter for allmenhetens bruk.
Forslagsstiller har intensjon om at samlet friareal ikke skal reduseres og at kvaliteten på utearealene skal økes dramatisk. Utbygger ser for seg en utbyggingsavtale med kommunen.
Riksantikvaren fikk ikke medhold av departementet i sin innsigelse i 1999 knyttet til bevaring av jernbanehistorikk på eiendommen.
Forslagsstiller ønsker likevel å gjøre konkrete investeringer for å bringe historikken rundt "Strupen" inn mot Vestbanen til live igjen.
Tiltaket muliggjør realisering av manglende strekk i det vedtatte sykkelstikartet til Oslo kommune og bedrer situasjonen for gående og syklende (bro over nedkjøring til p-hus).
Forslagsstiller kan legge til rette for barnehage på eiendommen samt eventuelt også et mindre svømmebasseng på takterrassen, begge deler hvis ønskelig.
Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling
Forslaget er i strid med Kommunedelplan for torg og møteplasser der planområdet er markert som eksisterende lokalt torg og møteplass hvor reguleringsplan skal opprettholdes. Forslaget er også i strid med andre vedtatte overordnede planer som skal sikre at friområder ikke nedbygges, samt forslag til ny kommuneplan.
Plan- og bygningsetaten mener den foreslåtte takhagen vil være for vanskelig tilgjengelig og ikke er relevant som et fullverdig offentlig rom. Derfor kan den ikke erstatte et offentlig friområde. Friområder bør ikke nedbygges. Spesielt i et område som Ruseløkka vil dette være kritisk, da det er mangel på friområder og grøntarealer her. Forslaget vil også kunne virke privatiserende på resten av friområdet på bakkeplan og vil dessuten dramatisk forverre friområdets sol- og dagslysforhold og sikten østover. Plan- og bygningsetaten mener det ikke er riktig å bygge igjen det siste store gjenværende sporet etter "Strupen" — den gamle jernbanetraseen inn til Vestbanen. Tomten ble i sin tid regulert til friområde (park) også for å opprettholde områdets samferdselshistoriske spor som struktur i bydelen. Det foreslåtte høyhuset vil redusere dagslys og sikt for tilliggende bebyggelse og byrom, noe som vil forringe området
Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring gir ikke et misvisende inntrykk av forslagets forhold til overordnede planer. Det at friområdet er lite brukt kan, etter etatens syn, ikke brukes som et argument for å bygge høyhus på tomten. Friområdet kan oppgraderes. Plan- og bygningsetaten mener at et friområde på bakkeplan ikke kan erstattes av en park på taket av et høyhus. Selv om allmennheten sikres tilgang til arealet på taket, vil den vanskelige tilgjengeligheten gjøre at parken ikke er relevant som et offentlig friareal. Fordi barns aksjonsradius er begrenset, er tilgjengelighet og gode atkomstmuligheter til arealer og anlegg for daglig fysisk aktivitet og friluftsliv i nærmiljøet særdeles viktig. Lekearealer skal nås til fots og eller på sykkel.
Plan- og bygningsetaten anbefaler at reguleringsforslaget ikke blir tatt opp til videre behandling i kommunen fordi reguleringsforslaget ikke er i tråd med ønsket utvikling i området. Forslaget er i strid med overordnede planer som skal sikre at friområder ikke skal nedbygges. Den foreslåtte takhagen vil ikke kunne erstatte et allment tilgjengelig friområde på bakkeplan. Det er også viktig å opprettholde det siste gjenværende fysiske sporet etter Strupen, den tidligere jernbanetraseen inn til Vestbanen. Forslaget vil ha uakseptable konsekvenser for sol- og dagslysforhold og sikt for bygninger og byrom i området. Plan- og bygningsetaten viser videre til bystyrevedtak av 06.12.2006, der et tilsvarende forslag ble forkastet. På bakgrunn av ovennevnte anbefaler Plan- og bygningsetaten at foreliggende private reguleringsforslag avslås fremmet for videre behandling i kommunen.
Byrådet bemerker
Byråden for byutvikling har hatt møter i sakens anledning henholdsvis med forslagsstiller Winta Eiendom (vedlegg 10), Ruseløkka/Skillebekk beboerforening (vedlegg 11) og Thon Eiendom, Pecunia AS og Aberdeen Asset Management Norway (vedlegg 13). Det er videre mottatt synspunkter fra Gunnar Bolstad (vedlegg 12).
Byrådet viser til at da boligbyggingen i Strupen ble regulert i 20.04.1999, var det hensikten at Ruseløkka-området skulle tilføres et grønt område på lokk over den tidligere jernbanetraseen. En utbygging av høyhus på friarealet i Strupen vil være å gå bort fra denne premissen. Et tidligere høyhusforslag på samme sted ble forkastet av bystyret 06.12.2006. Byutviklingskomiteens flertall uttalte i den forbindelse at området er svært tett utnyttet fra før, noe som gjør det spesielt viktig å bevare de grønne lungene. Det er nå ventet en betydelig utbygging i området med planene for nytt nasjonalmuseum, kontorbygg bak dette samt på Trekanttomten. I tillegg planlegger Statens vegvesen Munkedamsveien som kollektivåre med midtstilt holdeplassområde for busstrafikken til pg fra vest.
Gjennom reguleringsplan for Nasjonalmuseet for kunst på Vestbanen, vedtatt av bystyret 30.01.2013, ble det sikret en liten plass over motorveirampen beliggende mellom Munkedamsveien og Nasjonalmuseet for kunst.
Denne lille plassen vil bli en uvurderlig kvalitet for dem som ferdes og oppholder seg i området, særlig med tanke på forventet fremtidig utbygging av Trekanttomten samt over den resterende del av motorveirampen. Byrådet mener det vil virke mot sin hensikt dersom eksisterende grøntareal blir bebygget og dermed tette igjen en av de sårt tiltrengte åpne plassene i dette området.
Pecunia AS eier parkeringsanlegget under parklokket og har sammen med boligsameiene i den vestlige delen av Strupen ansvar for drift og vedlikehold av parken. Parken har i år fått en ansiktsløftning og fremstår nå som et attraktivt sted for ferdsel, lek og opphold. Pecunia AS ønsker å gjøre ytterligere tiltak, noe eierne av den tilstøtende bebyggelsen til parken ønsker å bidra til (vedlegg 13).
Byrådet anbefaler at foreliggende reguleringsforslag ikke tas opp til behandling i kommunen da området er tett utnyttet fra før og de få grønne lungene i området således må bevares. Byrådet slutter seg for øvrig til Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon i saken slik det fremgår av vedlegg 1.
Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11 vil kommunen ikke fremme reguleringsforslaget av 09.12.2013 for Munkedamsveien 37 i Vika til videre behandling.
Byrådet, den
Stian Berger Røsland Bård Folke Fredriksen
Vedlegg tilgjengelig på internett:
1. Saksfremstilling fra Plan- og bygningsetaten
2. Bestilling oppstartsmøte
3. Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring til oppstartsmøte
4. Invitasjon til møte ved avslag på å få fremmet privat reguleringsforslag
5. Krav om planavklaring
6. Samrådsinnspill
7. Stedsanalyse
8. Alternativ 1
9. Alternativ 2
10. Dokumenter mottatt i møte 28.11.2013 med Winta Eiendom
11. Dokumenter mottatt i møte 11.04.2014 med Ruseløkka / Skillebekk beboerforening 12. E-post datert 30.04.2014 fra Gunnar Bolstad
13. Dokumenter mottatt i møte 12.08.2014 med Thon Eiendom, Pecunia AS og Aberdeen Asset Management Norway