Kommunal løsning på boligproblemet
Det er bred politisk enighet om at det bygges for lite og for dyrt i Trondheim. Utbyggerne klager over lang saksbehandlingstid og for detaljerte reguleringer, mens andre viser til at det er utbyggerne selv som trenerer boligbygginga. Venstre mener at kommunen kan ta et helhetlig grepom boligpolitikken ved å danne et kommunalt tomteselskap som selger ferdigregulerte tomter til utbyggerne med tidsfrister og krav til boligtyper.
Utfordringer med dagens modell
I dag foregår boligbygging i hovedsak ved at utbygger eier tomtene som skal bygges ut, og sender inn planforslag som kommunen skal godkjenne. Prosessen er ofte tidkrevende. Ellen Tveit Klingenberg i Heimdal Gruppen regner for eksempel med at det vil ha tatt åtte år fra Lilleby-området kom inn i planprosessene til kommunen, og til det faktisk står nye boliger på Lilleby (Adresseavisen 31. juli). I tillegg frykter regiondirektør Pål Aglen i Veidekke (18. juni) at kommunens detaljerte krav til variasjon i typen leiligheter i nye boligprosjekt fører til at mange av særlig de større leilighetene ikke blir solgt, fordi de gjerne er dyre og at barnefamilier ofte ønsker hage.
Samtidig viser flere til at markedet alene ikke løser utfordringene. Dagens Næringsliv viser i en artikkel 10. juli at det på Østlandet bygges både feil typer bolig og i områder som slett ikke er blant de mest attraktive. Utbyggerne velger å bygge de boligene som gir størst fortjeneste, og ikke dem det er størst behov for eller etterspørsel etter. I tillegg er det kjent at usikker økonomi og små marginer gjør at flere utbyggere utsetter byggestart på enkelte prosjekt for å avvente salg av allerede igangsatte bygg.
Kommunen må inn på mellomnivået
Kommunens boligpolitiske handlingsrom ligger i dag på det svært overordnede og det svært detaljerte nivået. I reguleringsplanene kan kommunen bestemme at et større område skal bestå av bolig, og det kan også bestemmes at hvert enkelt prosjekt skal bestå av et visst antall toromsleiligheter og fireromsleiligheter, for å sikre sosial variasjon.
Men som Pål Aglen er inne på, kan en slik detaljstyring virke mot sin hensikt. Dessverre gir plan- og bygningsloven kommunen få andre virkemidler for å sikre at byens vedtatte fortettingspolitikk skal bli vellykket. Det er for eksempel vanskelig å få lagt til rette for hele bygårder med familieleiligheter, eller å bygge flere bygårder rundt store lukkede bakgårder (karré), hvor barn kan leke fritt uten konstant tilsyn av foreldre, i motsetning til åpne grøntarealer mellom byggene, som gjerne er praksis i dag.
Nedre Elvehavn er vel et av de siste tilfellene vi har på at kommunen har vært involvert på et slikt nivå. Den gangen slo kommunen og Aker sine eiendommer sammen, og gikk sammen om felles arkitektkonkurranse for hele området. Etter at konkurransen ble avgjort høsten 1985, tok det ikke mer enn halvannet år til reguleringsplanen ble vedtatt. Nå ble utbygginga kraftig forsinket av finanskrisen, men området er like fullt et godt eksempel på effektiv oghelhetlig byplanlegging.
Strategisk eierskap
Et sliktgrep om byfornyinga kan bare tas om kommunen selv eier tomtene i reguleringsprosessen. Derfor foreslår vi at Trondheim kommune danner etkommunalt tomteselskap som forvalter arealer ervervet av kommunen til utbygging. Selskapet planlegger til passende detaljeringsnivå og selger til utbygger (boligkooperasjonen og private utbyggere).
Det er med andre ord ikke tale om at kommunen selv skal bygge, men at en gjennom strategiske tomtekjøp og konkrete planer får handlekraft og mulighet til å sørge for en helhetlig, framtidsrettet og effektiv boligpolitikk i byen. Tomteselskapet kan låne sin startkapital fra kraftfondet, som får markedsrente på sine investeringer. Inntektene fra salg av regulerte tomter dekker kostnader og kjøp av nye tomter.
Balanse mellom marked og styring
De boligpolitiske utfordringene vi står overfor i dag, kan verken løses med prisregulering (med de svarte markedene det medfører) eller ved at det offentlige bygger boligene. Kommunens oppgave må være å sørge for at samspillet mellom det offentlige og markedet fungerer optimalt.
Kommunalt eierskap har vært praktisert tidligere, i perioder med rask vekst hvor politiske grep er særlig viktige for å få ønsket retning på byfornyinga. Den legendariske kommunalministeren og Høyre-ordføreren Arne Rettedal hadde stor suksess med denne framgangsmåten i Stavanger på 1970-tallet. I Trondheim har vi erfaring med at for sterk politisk styring av markedet fort kan gi store regninger til kommunen. Derfor er det viktig at premissene for et slikt eierskap er tydelige.
Mange grep er nødvendige for at vi skal møte befolkningsveksten på en god måte. Noen av dem har vært etterspurt lenge. Regjeringa må bidra med flere studentboliger, og kommunepolitikerne må sørge for god og tilstrekkelig infrastruktur som skole, barnehage, omsorgsboliger, vann, avløp, vei og kollektivtrafikkløsninger. I tillegg må bankene gi utbyggere rimelige vilkår fra byggestart til salgsdato, og det må legges til rette slik at håndverkerne kan utføre sine oppgaver mer effektivt.
Et lånefinansiert tomteselskap kan være det helhetlige grepet som trengs for at vi skal få en fart og retning på byutviklinga som våre etterkommere ikke vil bebreide oss for, men være stolte av.
Kronikk i Adresseavisen 22. august 2012.