Intet galt med Rose Eiendom
Rose Eiendom er et profesjonelt og seriøst selskap. Det må ha vært fornøyelig enkelt, sett fra selskapets side, å forhandle med administrasjonen i kommunen. Kjøperen har trolig fått kontrakten helt etter egen pipe. For Risør er avtalen dårlig. Hvorfor?
Avtalens lengde og ubalanse
I realiteten har kjøperen sikret seg en opsjon: En rett, men ingen plikt til å overta tomta. Kjøpesummen på kr 600.000 forfaller til betaling først ved “overdragelsen”. Hvem bestemmer overdragelsestidspunktet? Kjøper.
Hvis markedet utvikler seg dårlig, kan kjøper "sitte på gjerdet" og vente i inntil 10 på å starte byggearbeidene. Uten at kommunen kan gripe inn. Og uten negative økonomiske konsekvenser for selskapet.
I premissene for bystyrevedtaket fra 21.12.2004 var det ønskelig å sikre "en rimelig rask utbygging av området". Lite har skjedd hittil. Likevel "premieres" nå Rose med i praksis å kunne ha Rutebiltomta "på hånda" i 10 år fremover.
Hvis markedet går bra, kan kjøper videreselge tomt og utbyggingsprosjekt (helt eller delvis) med betydelig gevinst. Uten forkjøpsrett for kommunen. En forkjøpsrett kunne ha vært benyttet til (i forhandlinger) å la deler av en eventuell gevinst tilflyte fellesskapet/kommunen.
Prisvilkår
Prisen på kr 600.000 innebærer samme nominelle kvadratmeterpris som i 2005. Indeksregulering fremover? Neida – kr 600.000 også om f.eks. 10 år. Det ligger ingen betalingsplikt eller økonomisk risiko for kjøperen i prosjektet før det eventuelt blir igangsatt, med unntak for intern ressursbruk i selskapet.
Ordføreren sier i AAB at "tomteprisen er dobla". Han feilinformerer ved å unnlate å si at også arealet er doblet.
Så gjør ordføreren et poeng av at det er stilt krav om høyere utnyttelse av eiendommen, bl.a. med handels/kontorarealer og boliger, med "betydelig høyere kostnader for utbygger". Naivt – i beste fall. Høyere utnyttelse er jo en fordel for kjøper gjennom bedre økonomisk inntjening. Det tilsier høyere pris. Uten tilstrekkelig trygghet for lønnsomhet i prosjektet (salg av boliger mv.) vil en profesjonell aktør som Rose Eiendom selvsagt ikke igangsette prosjektet.
I premissene for bystyrevedtaket fra 21.12.2004 ble det uttrykt ønske om “gunstigst mulig pris for tomta”! Vel, vel….
Kan andre interessenter “tre inn”?
Ordføreren gjør et poeng av at andre interessenter "kan overta dersom Rose ikke kommer i gang". Naivt igjen. En forutsetning i følge kontrakten er i så fall at "tredjemann forplikter seg til straks å gjennomføre prosjektet". Helt urealistisk! Kontrakten muliggjør dessuten at Rose nokså enkelt kan hindre andre interessenters overtakelse.
Dersom kommunen skulle kreve at tredjemann overtar det (forutsetningsvis) ikke påbegynte prosjektet i løpet av de første 5 årene, har Rose krav på å få dekket alle — altså alle — sine kostnader (også interne prosjekterings- og utviklingskostnader). Er det satt noen øvre grense for slike kostnader? Neida. Rose Eiendom løper ingen økonomisk risiko!
Hva burde ha vært gjort?
Med de endrede faktiske forutsetningene de siste par årene, burde vi — både politikere, administrasjon og allmennheten for øvrig — tatt oss tid til å drøfte sentrale rammer for avtalen. Ordføreren vet selvsagt at en slik offentlig diskusjon — f.eks. om avtalens varighet og vilkår — hadde vært mulig uten å svekke kommunens stilling overfor Rose.
Han argumenterer i AAB med “fem års offentlig debatt”. Nei, offentligheten og de fleste i bystyret har ikke kjent til at kommunen nå kan være bundet i 10 år uten sikkerhet for at noe skjer. Derfor ville et mindretall på tre i formannskapet (V, H og FrP) ha saken behandlet i bystyret.
Hensyn til forutberegneligheten for kommunen og andre aktører taler for en adskillig kortere tidshorisont (gjennomføringsfrist for kjøper), f.eks. 2 – 3 år fra i dag. Kommunen ville da ha hatt større handlefrihet — enten til å forlenge, eller til å stoppe opp og revurdere. Dette burde ha vært diskutert grundigere i åpne rom. Husk — det har gått 5 år uten at noe særlig har skjedd.
Lammes annen sentrumsutvikling?
Hvem tør nå investere i sentrum for øvrig, f.eks. i Mortensen-kvartalet eller i et parkeringsanlegg? Hvem tør satse på langsiktige leieavtaler og butikkdrift i sentrum, når noe annet – kommunalt subsidiert – kanskje kommer på Rutebiltomta om noen år? Det minnes om at det i premissene for bystyrevedtaket fra 21.12.2004 var ønskelig å sikre "en utvikling av området som bidrar til styrking av Risør sentrum".
Nå er kommunen bundet — og andre deler av sentrumsutviklingen kan bli lammet. Hvorfor har ikke Risør kommune sikret seg bedre gjennom forkjøpsrett? Og hvorfor er det ikke stilt krav om tilbakekjøpsrett til fastsatt pris ved manglende påbegynning etter f.eks. 2 år, og ved manglende gjennomføring etter ytterligere ett år eller to? Dersom Rose Eiendom har seriøse intensjoner om selv å gjennomføre prosjektet, ville slike vilkår ha vært lite tyngende for selskapet. Nå kan vi risikere at ingenting skjer — verken på Rutebiltomta eller i byens handelssentrum.
Veien videre
Venstre stemte mot denne konkrete avtalen i formannskapet fordi vi mener den preges av (for) dårlig håndverk og skaper unødig usikkerhet. Nå er likevel tiden inne for at vi ser fremover og i fellesskap arbeider for et best mulig resultat for kommunen. Det som skjer på Rutebiltomta kan ha meget stor betydning for Risør sentrum, positivt eller negativt, avhengig av hvordan området programmeres.
Risør Venstres bystyregruppe
Bli medlem i Risør Venstre og vær med på utformingen av fremtidens Risør – bli medlem her
Har du lyst til å bidra politisk? Har du innspill eller forslag til valgprogram, kandidater til Venstres liste ved kommunevalget i 2011 kan du kontakte oss på e-post her